Shophouse là gì?

Shophouse (Nhà phố thương mại)

Shophouse là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và mặt bằng kinh doanh, thường được xây dựng theo dạng nhà phố liền kề, nằm ở các trục đường chính của khu đô thị hoặc khu dân cư. Đặc trưng của Shophouse là tầng trệt (hoặc tầng 1) được thiết kế để kinh doanh, buôn bán hoặc cho thuê mặt bằng, các tầng phía trên (tầng 2, tầng 3, đôi khi lên đến tầng 4 - 5) được sử dụng để ở hoặc cho thuê làm văn phòng, cửa hàng. Shophouse xuất hiện phổ biến ở các khu đô thị mới quy hoạch đồng bộ, nơi chủ đầu tư tạo ra các dãy phố thương mại nhằm phục vụ cư dân trong khu đô thị và khu vực lân cận.

Phân loại Shophouse

Tùy theo vị trí, mục đích sử dụng và hình thức sở hữu, Shophouse được phân thành một số loại chính:

• Shophouse thương mại truyền thống: nằm ở các tuyến phố cổ, khu đô thị cũ, thường có mặt tiền rộng, vỉa hè lớn, thuận lợi cho hoạt động buôn bán lâu đời.
• Shophouse trong khu đô thị mới: do chủ đầu tư dự án xây dựng theo quy hoạch, nằm ở các trục đường chính của dự án, thường được bán kèm nhà ở liền kề hoặc biệt thự.
• Shophouse kinh doanh đa năng: thiết kế linh hoạt, có thể vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê toàn bộ.
• Shophouse mặt đường lớn: nằm ở các trục đường chính, giao lớn, phù hợp với các ngành dịch vụ, ngân hàng, F&B, showroom.

Ưu điểm và nhược điểm của Shophouse

Ưu điểm:

• Khả năng sinh lời kép từ việc vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
• Vị trí thương mại đắc địa, nằm trong khu vực có lưu lượng người qua lại cao, gần các tiện ích công nhân Khu đô thị, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện.
• Tiềm năng tăng giá cao theo thời gian, đặc biệt khi hạ tầng khu vực phát triển.
• Pháp lý rõ ràng (thường là sổ đỏ lâu dài hoặc sở hữu 50 năm), thuận tiện cho chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng.
• Tính đa dụng: có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau (cửa hàng, văn phòng, nhà hàng, cafe, showroom, dịch vụ).

Nhược điểm:

• Giá mua cao, thường cao hơn đáng kể so với căn hộ cùng khu vực do có yếu tố thương mại.
• Tỷ lệ vốn tự có lớn khi vay ngân hàng, do ngân hàng thường đánh giá Shophouse là bất động sản thương mại nên tỷ lệ cho vay tối đa chỉ khoảng 50 - 60% giá trị tài sản (thấp hơn so với 70 - 80% đối với nhà ở).
• Thanh khoản phụ thuộc vào vị trí, nếu vị trí không thuận lợi có thể khó bán hoặc cho thuê.
• Chi phí vận hành và bảo trì cao hơn so với nhà ở thông thường do mặt tiền tiếp xúc trực tiếp với đường, chịu tác động của thời tiết, khói bụi, mật độ đi lại cao.
• Phụ thuộc vào quy hoạch khu vực: nếu quy hoạch thay đổi (mở rộng đường, thay đổi mục đích sử dụng đất), giá trị có thể bị ảnh hưởng.

Shophouse và ngân hàng: những điểm cần lưu ý

Shophouse là tài sản đảm bảo phổ biến trong các khoản vay mua bất động sản của ngân hàng. Tuy nhiên, khi xét duyệt cho vay, ngân hàng thường áp dụng các tiêu chí khắt khe hơn so với nhà ở thông thường do đây là bất động sản thương mại, có tính rủi ro về thanh khoản và biến động giá trị cao hơn.

• Tỷ lệ cho vay tối đa: thường từ 50 - 60% giá trị tài sản đảm bảo (do ngân hàng định giá), thấp hơn so với căn hộ/nhà ở (có thể 80 - 85%).
• Thời hạn vay: thường từ 10 - 15 năm, ngắn hơn so với vay mua nhà ở (có thể lên đến 20 - 25 năm).
• Lãi suất: có thể cao hơn 0,5 - 1,5%/năm so với lãi suất cho vay mua nhà ở, đặc biệt trong giai đoạn ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản thương mại.
• Hồ sơ pháp lý: cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng) rõ ràng, mục đích sử dụng đất phù hợp, không nằm trong diện quy hoạch, tranh chấp.
• Định giá tài sản: ngân hàng thường định giá Shophouse thấp hơn giá thị trường 10 - 20% để phòng rủi ro.

So sánh Shophouse với các loại hình bất động sản khác

Xu hướng phát triển Shophouse tại Việt Nam

Tại Việt Nam, Shophouse trở nên phổ biến từ khoảng năm 2015 - 2016 khi các chủ đầu tư lớn (Vinhomes, Masterise, Novaland, Him Lam, Nam Long...) phát triển các khu đô thị quy hoạch đồng bộ. Các dự án Shophouse tiêu biểu có thể kể đến như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Masteri Thảo Điền, Waterpoint (Nam Long), Mizuki Park (Nam Long), Swan Park (Nam Long)...

Trong giai đoạn 2022 - 2024, thị trường Shophouse chững lại do ảnh hưởng của việc siết tín dụng bất động sản, lãi suất tăng cao và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, với quy hoạch hạ tầng phát triển (đường vành đai, metro, sân bay, khu công nghiệp mới), Shophouse tại các vị trí chiến lược vẫn được đánh giá là kênh đầu tư dài hạn tiềm năng.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Shophouse có được cấp sổ đỏ/sổ hồng lâu dài không, hay chỉ có thời hạn 50 năm? Sổ đỏ/sổ hồng của Shophouse phụ thuộc vào loại đất và hình thức sử dụng đất tại dự án cụ thể. Shophouse nằm trong khu đô thị có quy hoạch rõ ràng, đất ở lâu dài thường được cấp sổ đỏ lâu dài. Một số dự án có đất sở hữu 50 năm (thường là đất thương mại dịch vụ) thì Shophouse chỉ được cấp sổ hồng có thời hạn 50 năm theo quy định. Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý này trước khi ký hợp đồng.

Hỏi: Khi vay ngân hàng mua Shophouse, ngân hàng có yêu cầu chứng minh mục đích kinh doanh không? Không bắt buộc. Ngân hàng chủ yếu đánh giá năng lực tài chính của người vay (thu nhập, lịch sử tín dụng) và giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, nếu Shophouse được sử dụng cho hoạt động kinh doanh thực tế, doanh thu từ hoạt động kinh doanh có thể được tính vào thu nhập để chứng minh khả năng trả nợ, giúp tăng tỷ lệ cho vay hoặc kéo dài thời hạn vay.

Hỏi: Shophouse có phải đóng thuế đất ở hay thuế đất thương mại? Phí sử dụng đất hàng năm khác nhau như thế nào? Shophouse là bất động sản kết hợp giữa ở và thương mại, nên thường chịu mức thuế/phí đất cao hơn đất ở thông thường. Nếu trên sổ đỏ ghi mục đích là "đất ở" thì áp dụng mức thuế đất ở. Nếu ghi là "đất thương mại dịch vụ" thì mức thuế/phí cao hơn từ 2 - 3 lần so với đất ở. Đây là một yếu tố chi phí cần tính toán khi đầu tư Shophouse.

Nội dung mang tính tham khảo về sản phẩm bất động sản và các quy định liên quan, không thay thế tư vấn pháp lý hoặc tư vấn tài chính chuyên nghiệp. Người đọc nên liên hệ chủ đầu tư, ngân hàng và các cơ quan có thẩm quyền để xác nhận thông tin cập nhật nhất trước khi đưa ra quyết định đầu tư hoặc vay vốn.