Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo bất động sản theo chuẩn quốc tế (International Property Valuation Standards Review) là gì?

Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo bất động sản theo chuẩn quốc tế (International Property Valuation Standards Review)

Quy trình thẩm định tài sản đảm bảo bất động sản theo chuẩn quốc tế là tập hợp các bước nội bộ mà ngân hàng triển khai để đánh giá giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản trước khi phê duyệt một khoản cấp tín dụng, trên cơ sở tham chiếu các Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards – IVS) do Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC) ban hành, đồng thời tuân thủ khung pháp lý về thẩm định giá và hoạt động tín dụng của Việt Nam. Mục tiêu cốt lõi của quy trình là xác định giá trị thị trường hợp lý của tài sản, làm cơ sở tính toán hạn mức cho vay, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), dự phòng rủi ro và phân loại nợ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Các bước chính trong quy trình

Quy trình thường được chuẩn hóa thành sáu bước chính:

1. Tiếp nhận hồ sơ và sàng lọc ban đầu: Bộ phận tín dụng thu thập hồ sơ pháp lý của bất động sản (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng mua bán, giấy phép xây dựng đối với nhà ở hình thành trong tương lai...). Bước này nhằm loại bỏ các hồ sơ không đủ điều kiện thẩm định giá.

2. Lựa chọn đơn vị thẩm định giá độc lập: Ngân hàng lựa chọn công ty thẩm định giá đủ năng lực, có trong danh sách đối tác được phê duyệt, đảm bảo nguyên tắc độc lập, khách quan, không xung đột lợi ích.

3. Khảo sát thực tế và thu về thông tin thị trường: Chuyên viên thẩm định giá tiến hành khảo sát hiện trạng bất động sản, vị trí, kết cấu, mặt bằng giá giao dịch thực tế trong khu vực, các yếu tố pháp lý, quy hoạch, hạ tầng giao thông... theo yêu cầu của IVS về thu thập và phân tích dữ liệu thị trường.

4. Áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp: Theo IVS, có ba phương pháp tiếp cận chính:

   • Phương pháp so sánh (Market Approach): so sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
   • Phương pháp thu nhập (Income Approach): thường áp dụng cho bất động sản thương mại cho thuê, dựa trên dòng tiền và tỷ suất vốn hóa.
   • Phương pháp chi phí (Cost Approach): phù hợp với bất động sản đặc thù ít giao dịch, kết hợp giá trị đất và chi phí tái tạo/tái xây dựng.

   Thông thường, ngân hàng yêu cầu đơn vị thẩm định giá sử dụng đồng thời ít nhất hai phương pháp và giải thích lý do lựa chọn.

5. Lập và phát hành chứng thư thẩm định giá: Chứng thư phải tuân thủ cấu trúc IVS, bao gồm: mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị (thường là giá thị trường), ngày thẩm định giá, phương pháp áp dụng, các giả định và điều kiện giới hạn, ý kiến về giá trị.

6. Rà soát nội bộ và phê duyệt giá trị tài sản đảm bảo: Bộ phận tín dụng/kiểm soát rà soát chất lượng chứng thư, đối chiếu với giá thị trường nội bộ ngân hàng (do bộ phận quản lý tài sản đảm bảo hoặc đơn vị thẩm định nội bộ cập nhật), trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt khoản vay.

Nguyên tắc trọng tâm theo chuẩn quốc tế

Quy trình theo chuẩn IVS đòi hỏi tuân thủ các nguyên tắc nền tảng gồm: tính độc lập, tính khách quan, năng lực chuyên môn, bí mật nghề nghiệp và hành vi ứng xử chuyên nghiệp. Chuyên viên thẩm định giá phải trình bày rõ cơ sở giá trị (Basis of Value) được áp dụng, loại trừ các yếu tố phi thị trường như cảm xúc, áp lực tài chính của khách hàng hay mối quan hệ cá nhân.

Đặc điểm khi áp dụng tại Việt Nam

Tại Việt Nam, khi áp dụng quy trình theo chuẩn quốc tế, ngân hàng cần lưu ý sự khác biệt giữa cơ sở giá trị theo IVS với khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể do Nhà nước quản lý. Giá trị thẩm định theo IVS phản ánh giá thị trường thực tế, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá hành chính, và được dùng cho mục đích tín dụng, không thay thế các loại giá do cơ quan nhà nước ban hành phục vụ công tác thuế, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Tại sao ngân hàng không chỉ dựa vào bảng giá đất do Nhà nước ban hành mà cần thẩm định giá theo chuẩn quốc tế?

Bảng giá đất và giá đất cụ thể phục vụ mục đích thuế và bồi thường, thường thấp hơn giá thị trường thực tế. Nếu chỉ dựa vào bảng giá, ngân hàng sẽ định giá tài sản đảm bảo thấp hơn giá trị thực, làm giảm khả năng thu hồi nợ khi xử lý tài sản. Thẩm định giá theo chuẩn IVS phản ánh giá trị thị trường mà ngân hàng có thể thực sự thu hồi khi bán đấu giá tài sản.

Hỏi: Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) thường được áp dụng là bao nhiêu sau khi thẩm định giá bất động sản?

Theo thông lệ tại Việt Nam, tỷ lệ LTV phổ biến dao động từ 70% đến 80% giá trị thẩm định đối với bất động sản có đầy đủ pháp lý, và có thể thấp hơn (50%–60%) đối với bất động sản hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc tài sản tại khu vực có tính thanh khoản thấp. Tỷ lệ cụ thể do từng ngân hàng quy định trong khung chính sách tín dụng nội bộ.

Hỏi: Chứng thư thẩm định giá có thời hạn hiệu lực không và ngân hàng xử lý thế nào khi hết hạn?

Theo thông lệ, chứng thư thẩm định giá có hiệu lực tham chiếu từ 3 đến 6 tháng kể từ ngày phát hành, tùy theo biến động thị trường bất động sản. Khi hiệu lực hết, nếu khoản vay chưa giải ngân hoặc cần tái định giá định kỳ đối với các khoản vay lớn, ngân hàng sẽ yêu cầu thẩm định giá lại để đảm bảo giá trị tài sản đảm bảo còn phù hợp với dư nợ hiện tại.

Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư văn chuyên môn về tín dụng và thẩm định giá tài sản đảm bảo.