Định giá tài sản theo phương pháp so sánh
Định giá tài sản theo phương pháp so sánh là cách xác định giá trị của một tài sản bằng cách tham khảo mức giá và đặc điểm của những tài sản tương đối giống hoặc có thể so sánh được trên thị trường. Phương pháp này thường được áp dụng khi tài sản có giao dịch thường xuyên, có nhiều dữ liệu thị trường và các đối tượng so sánh có thể xác định tương đối rõ ràng.
Trong thực tế ngân hàng, phương pháp so sánh có thể được sử dụng để định giá cổ phiếu, doanh nghiệp, bất động sản, khoản vay hoặc tài sản thế chấp. Giá trị tài sản được ước tính dựa trên các chỉ tiêu như doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền, tỷ lệ giá trị thị trường trên lợi nhuận, tỷ lệ giá trị thị trường trên doanh thu, tỷ lệ giá trị doanh nghiệp trên EBITDA hoặc mức giá trên mỗi mét vuông.
Nguyên tắc thực hiện
Phương pháp so sánh bắt đầu bằng việc xác định loại tài sản cần định giá và mục đích sử dụng kết quả. Bước tiếp theo là lựa chọn các tài sản hoặc doanh nghiệp tương đồng, sau đó thu thập dữ liệu về giá cả thị trường, đặc điểm tài chính và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị.
Khi so sánh, cần điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản định giá và các tài sản tham chiếu. Chẳng hạn, nếu doanh nghiệp A có tỷ lệ lợi nhuận biên cao hơn, quy mô lớn hơn hoặc mức độ rủi ro thấp hơn doanh nghiệp B, thì không thể áp dụng trực tiếp định giá của doanh nghiệp B cho doanh nghiệp A. Việc điều chỉnh có thể thực hiện thông qua hệ số quy đổi, phân tích tương quan, phương trình hồi quy hoặc mức chiết khấu hợp lý.
Ví dụ, giả sử ba doanh nghiệp cùng ngành có tỷ lệ giá trị thị trường trên EBITDA lần lượt là 6,0 lần, 7,0 lần và 8,0 lần. Nếu doanh nghiệp cần định giá có EBITDA là 100 tỷ đồng và được đánh giá có đặc điểm tương đối giống doanh nghiệp có tỷ lệ trung vị 7,0 lần, giá trị ước tính sơ bộ là 700 tỷ đồng. Kết quả này vẫn cần được kiểm tra thông qua dòng tiền, điều kiện thị trường và các rủi ro riêng.
Các dạng so sánh phổ biến
So sánh doanh nghiệp niêm yết phù hợp với cổ phiếu hoặc doanh nghiệp có thể tìm thấy nhiều công ty cùng ngành được niêm yết. Các chỉ tiêu thường được sử dụng gồm P/E, P/B, EV/EBITDA, giá trị doanh thu và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận.
So sánh giao dịch áp dụng cho bất động sản hoặc tài sản có nhiều giao dịch tương tự. Người định giá có thể sử dụng giá giao dịch của các bất động sản cùng khu vực, cùng loại hình, diện tích và chất lượng để ước tính giá trị tài sản đang xem xét.
So sánh chi tiết tài sản được dùng khi tài sản được phân tích theo từng thành phần. Ví dụ, giá trị doanh nghiệp có thể được xây dựng từ giá trị hoạt động kinh doanh cộng với tiền mặt, tài sản tài chính, bất động sản và các khoản nợ liên quan, sau đó trừ chi phí vốn và nợ phải trả.
So sánh theo tỷ lệ ngành phù hợp khi không có đối tượng so sánh gần như hoàn toàn. Trong trường hợp đó, người định giá có thể sử dụng mức trung bình, trung vị hoặc khoảng giá trị thị trường của ngành, kết hợp với đánh giá điểm mạnh, điểm yếu và triển vọng tăng trưởng của tài sản.
Ưu điểm và hạn chế
Ưu điểm chính của phương pháp so sánh là dễ thực hiện, nhanh chóng và sử dụng được nhiều thông tin thị trường. Phương pháp này đặc biệt hữu ích trong giao dịch nhanh, sàng lọc cổ phiếu, thẩm định tài sản thế chấp và xây dựng mức giá tham khảo trong đàm phán.
Tuy nhiên, kết quả định giá phụ thuộc vào chất lượng của các đối tượng so sánh. Nếu doanh nghiệp cùng ngành khác biệt về quy mô, lợi thế cạnh tranh, tình hình tài chính hoặc khả năng tăng trưởng, mức định giá nhân bản có thể không phản ánh đúng giá trị. Ngoài ra, dữ liệu giá thị trường trong giai đoạn bất ổn có thể làm giảm độ tin cậy của kết quả.
Vì vậy, trong thẩm định tín dụng hoặc định giá tài sản thế chấp, phương pháp so sánh thường được kết hợp với phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp giá trị tài sản ròng hoặc phương pháp chi phí thay thế. Không nên sử dụng một chỉ tiêu đơn lẻ để kết luận giá trị tài sản nếu chưa phân tích các điều chỉnh cần thiết.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Khi nào nên ưu tiên phương pháp so sánh thay vì phương pháp dòng tiền chiết khấu?
Phương pháp so sánh phù hợp khi có nhiều doanh nghiệp cùng ngành đã niêm yết, thị trường có thanh khoản tốt và cần có mức giá tham khảo nhanh. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thường phù hợp hơn với doanh nghiệp có đặc điểm kinh doanh khác biệt, dự báo dòng tiền đáng tin cậy hoặc tài sản chưa có nhiều dữ liệu thị trường.
Hỏi: Dùng mức trung vị hay mức bình quân của các doanh nghiệp cùng ngành?
Mức trung vị thường ít bị ảnh hưởng bởi các giá trị bất thường nên thích hợp khi dữ liệu gồm nhiều doanh nghiệp. Mức bình quân có thể phản ánh xu hướng chung nhưng dễ bị chi phối bởi một hoặc số doanh nghiệp có tỷ lệ định giá rất cao hoặc rất thấp.
Hỏi: Nếu doanh nghiệp cùng ngành hoạt động trong nhiều quốc gia thì có thể so sánh trực tiếp không?
Có thể sử dụng để có tham khảo, nhưng cần điều chỉnh các yếu tố như mức lãi suất, thuế, lạm phát, rủi ro quốc gia, chính sách tỷ giá, quyền sở hữu và đặc điểm thị trường. Trong định giá tài sản thế chấp, việc lựa chọn đối tượng so sánh và mức chiết khấu rủi ro cần được trình bày rõ trong hồ sơ thẩm định.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn chuyên môn.