Dự án bất động sản hình thành trong tương lai
Dự án bất động sản hình thành trong tương lai là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng không phải nhà ở hoặc khu đô thị mà tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, bất động sản vẫn đang trong giai đoạn đầu tư, xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc chỉ mới hoàn thành một phần theo tiến độ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyẩt. Hình thức giao dịch này cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ phía khách hàng trong suốt quá trình triển khai dự án, đồng thời tạo cơ hội cho người mua tiếp cận bất động sản với mức giá ban đầu thường thấp hơn so với sản phẩm đã hoàn thiện. Khi tham gia, người mua thanh toán theo tiến độ xây dựng được quy định cụ thể trong hợp đồng, ví dụ đợt 1 thanh toán 30% khi ký hợp đồng, đợt 2 thanh toán 30% khi dự án đổ xong sàn tầng 5, đợt 3 thanh toán 30% khi cất nóc và 10% còn lại khi bàn giao nhà.
Điều kiện để đưa vào kinh doanh
Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép mở bán, huy động vốn đối với bất động sản hình thành trong tương lai khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý và hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể, dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu đất xây dựng dự án; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép; có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; đã có văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, điện, cấp thoát nước, chiếu sáng, viễn thông) theo quy hoạch chi tiết được duyệt; đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và đã có thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với nhà ở. Đối với bất động sản không phải nhà ở, các điều kiện tương ứng do cơ quan chuyên ngành quy định. Lưu ý rằng nội dung dưới đây mang tính tham khảo tổng quát, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.
Các hình thức hợp đồng phổ biến
Trên thị trường hiện nay, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thường được thực hiện qua ba hình thức hợp đồng chính. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hình thức phổ biến nhất, áp dụng với căn hộ chung cư, nhà phố thương mại, biệt thự liền kề, trong đó người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi nhà ở được bàn giao hoặc ngay khi ký hợp đồng tùy thỏa thuận. Hợp đồng cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, áp dụng cho đối tượng có khó khăn về tài chính, người mua trả tiền thuê mua hàng tháng, sau thời gian thanh toán đủ sẽ được cấp giấy chứng nhận. Hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ tuy không phải hợp đồng mua bán chính thức nhưng rất phổ biến ở giai đoạn đầu dự án, đặc biệt là giai đoạn tiền mở bán, giúp người mua đảm bảo quyền ưu tiên chọn căn và có thể chuyển nhượng vị trí cho bên thứ ba.
Vai trò trong tín dụng và quản lý rủi ro
Đối với ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng, dự án bất động sản hình thành trong tương lai là tài sản đảm bảo quan trọng trong hoạt động cho vay. Khoản vay mua nhà hình thành trong tương lai thường có lãi suất ưu đãi trong thời gian ân hạn (thường từ 12 đến 24 tháng kể từ ngày giải ngân), sau đó áp dụng lãi suất thả nổi theo biểu lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng hoặc 24 tháng cộng biên độ 3,5% đến 4,5% mỗi năm. Tài sản đảm bảo trong trường hợp này chính là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã công chứng, kèm theo nghĩa vụ tài sản phát sinh từ hợp đồng. Ngân hàng quản lý rủi ro bằng cách đánh giá năng lực chủ đầu tư (kinh nghiệm, tài chính, uy tín), tình trạng pháp lý dự án, tiến độ xây dựng thực tế và giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm thẩm định. Tỷ lệ cho vay tối đa thường không vượt quá 70% đến 80% giá trị hợp đồng tùy chính sách từng ngân hàng và phân khúc dự án. Bên cạnh đó, khoản nợ được phân loại và trích lập dự phòng rủi ro theo quy định của Ngân hàng Nhà nước về phân loại nợ, trong đó nợ nhóm 1 (nợ đủ tiêu chuẩn) trích dự phòng 0%, nợ nhóm 2 (nợ cần chú ý) trích 5%, nợ nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn) trích 20%, nợ nhóm 4 (nợ nghi ngờ) trích 50% và nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) trích 100% giá trị khoản nợ.
Rủi ro cần lưu ý đối với người mua
Người mua cần nhận diện một số rủi ro đặc thù của hình thức này. Rủi ro tiến độ phát sinh khi chủ đầu tư chậm bàn giao so với cam kết, phổ biến từ 6 tháng đến 24 tháng so với dự kiến. Rủi ro pháp lý xuất hiện khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn nhận đặt cọc, hoặc khi chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng khiến giao dịch mua bán có thể bị ảnh hưởng. Rủi ro chất lượng liên quan đến việc thay đổi vật liệu, thiết kế so với bản hồ sơ mở bán ban đầu. Rủi ro thanh khoản khi người mua muốn chuyển nhượng hợp đồng trong giai đoạn chưa có sổ đỏ, vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể chuyển nhượng khi đã được công chứng và nộp hồ sơ khai thuế theo quy định. Để giảm thiểu rủi ro, người mua nên kiểm tra kỹ thông tin dự án tại Sở Xây dựng địa phương, xác minh giấy phép xây dựng, năng lực chủ đầu tư, đọc kỹ các điều khoản phạt và bồi thường trong hợp đồng, đồng thời ưu tiên các dự án đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan có thẩm quyền.